호주에서 집 사기 절차 1 – 프리 어프루벌(Pre-approval), 돈을 얼마나 빌릴 수 있나

내가 가지고 있는 현금(디파짓)이 얼마인지, 그리고 은행에서 얼만큼 빌려줄 수 있는지 이 두 가지를 먼저 알아봐야 한다.

호주에서 집을 사려면 제일 먼저 해야 하는 게 프리 어프루벌(pre-approval) 받기다.
이건 쉽게 말하면, 내가 은행에서 대출을 얼마까지 받을 수 있는지 사전 승인 받는 절차다.

 

에이전트도 프리 어프루벌 서류 없으면 진지한 구매자로 안 본다. 최종 승인 바로 받는것도 오래걸리고. 

 

 프리 어프루벌이 왜 필요하나?

호주는 한국과 달리 오퍼 시스템이 흔하고, 계약 시점이 빠르다.
오퍼 넣을 때 “이 사람 대출 가능성이 있는지” 에이전트와 판매자가 꼭 확인한다.
프리 어프루벌이 있으면:

• 오퍼 신뢰도가 올라간다
• 계약 진행 속도가 빠르다
• 집 계약할 때 금융조건(Finance Condition)을 줄여서 협상력이 좋아진다
• 나도 내 예산을 확실히 알 수 있다

대출 한도는 어떻게 정해지나?

대출 가능 금액은 단순히 소득만으로 정해지지 않는다.
은행에서 계산할 때 여러 요소를 본다:

• 연소득 (PAYG 근로자냐, 자영업자냐)
• 생활비 지출
• 부채 (자동차 할부, 카드론 등)
• 가족 구성 (부양가족 여부)
• 고용 형태 (정규직, 계약직)
• 비자 상태 (영주권/시민권/임시비자)

내 경우엔 연소득과 기존 대출, 지출을 다 입력하고, 은행 계산 방식으로 LVR(Loan to Value Ratio) 도 같이 나왔다.
이 비율이 집값 대비 대출액이라, LVR이 80%를 넘으면 LMI(Lender’s Mortgage Insurance) 라는 대출 보험료가 붙는다.

 

LMI 대출 보험료 간단 예시

예를 들어 집값이 60만 불이고, 내가 10%만 디파짓(계약금)을 넣으면 LVR은 90%가 된다.
이러면 대출 보험료가 수천 불에서 몇만 불까지 붙는다.

실제 예시:

• 집값 600,000불
• 디파짓 60,000불 (10%)
• 대출액 540,000불
• LVR 90%

이 조건이면 LMI만 약 13,000~15,000불 나올 수도 있다.
그래서 웬만하면 최소 20% 디파짓을 목표로 한다.

 

내가 알기론 의사라는 직업이 있으면 LMI 인슈어런스 보험료가 제외된다는데. 이번에 집살때는 그게 적용대상이 아니었다. 

 

브로커 vs 은행 직접 신청

나는 처음에는 브로커를 쓸까해서 몇번 만나서 이야기 해보고 은행 비교해보다가 ... 결국 은행이랑 직접했다.

브로커의 장점은 여러 은행의 조건을 한 번에 비교해준다.

예를 들어:

• NAB: 이자율 몇 % + 대출 조건
• CBA: 이자율 다르고, 디파짓 최소금액 다름
• Westpac: 임시비자 대출 조건 더 까다로움

이런 정보를 표로 정리해서 보여준다.

브로커 수수료는 원래 대출이 성사되면 은행에서 브로커에게 커미션을 주는 구조다. 

그대신

은행을 직접 가면 조건을 상세히 물어볼 수 있고, 계좌 이체나 진행이 단일 창구에서 간단하게 된다.
근데 여러 은행을 직접 비교하려면 시간이 더 많이 든다. 

 

나는 bankSA 에서 이전 loan 이 있었고, 브로커랑 비교해보니 다른게 하나 없고, 자꾸 브로커가 잘못된 정보를 주는 바람에 열받아서 그냥 bankSA 에 가서 직접해버렸다. 

 

프리 어프루벌 준비 서류

은행이나 브로커가 보통 아래 서류를 요구한다:

-최근 급여명세서 (3개월 혹은 3개 최근 명세서) 
-은행 거래내역서
-신분증 (여권, 운전면허)
-Tax Return (최근 2년)
-Superannuation 증빙
-현재 부채 및 카드한도 내역

 

소요 기간과 유효기간

프리 어프루벌은 보통 1-3주 정도 걸린다.
만약 서류에 누락있으면 더 오래 걸릴 수 있다.

승인 후 유효기간은 보통 3개월이다.
이 안에 집을 못 구하면 다시 연장하거나 갱신 신청해야 한다.

 

나같은 경우는 더 오래걸려서 연장해야했다. 은행에서 연락와서 또 최근 급여명세서들 보내달라고 하면 보내면 끝이다. 간단하다. 

프리 어프루벌 이후 실제로 한 일

프리 어프루벌이 떨어진 뒤에는 마음이 좀 놓였다.
이제 대략 어느 가격대까지 오퍼를 해도 되는지 알게 되니까, 불필요하게 비싼 매물에 시간 쓰지 않았다.

나는 이때부터 부동산 에이전트들한테 이메일 보내서:

• “이 조건으로 오퍼할 의사 있다”
• “프리 어프루벌 승인 받았다”
  이렇게 먼저 알려줬다.
  그러면 에이전트도 진지한 바이어라고 생각한다
• 그리고 보통 부동산 에이전트 들한테 나 요정도 가격으로 집 알아보고 있으니 그런 매물 있으면 연락달라고 말했다. 

 

 

호주 대출 용어 간단 정리

처음에 헷갈렸던 용어 몇 가지 간단히 정리해본다:

Pre-approval
대출 사전 승인, 예산 확인서

LVR (Loan to Value Ratio)
집값 대비 대출 비율, 80% 넘으면 보험료 부과

LMI (Lender’s Mortgage Insurance)
대출 보험료, 대출자가 못 갚을 경우 은행 손실 보전

Offset Account
대출과 연결된 계좌, 잔고에 따라 이자를 줄여줌

Fixed rate / Variable rate
고정금리/변동금리, 이자율 방식 차이

 내 경험

나는 은행 대출 승인에 시간이 걸릴까 봐 일단 서류를 한 번에 다 제출했다.
프리 어프루벌 받고 나니 집 계약 과정이 한결 수월했다.

이걸 미리 안 해두면 계약서 조건에 Finance clause를 길게 넣어야 하고,
상대방이 조건부 계약을 불안해할 수 있다.

 

써머리....

프리 어프루벌은 호주에서 집 사기의 첫 번째 단계이자, 제일 중요한 단계다.

-내 예산을 정확히 파악할 수 있고
-에이전트와 협상에서 신뢰도가 올라가고
-계약 진행 속도가 훨씬 빨라진다

처음엔 복잡해 보여도, 한 번 해보면 생각보다 간단하다.